Der wohl gängigste Partner beim Verkauf einer Immobilie ist der Makler. Er hat die Aufgabe, als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer zu fungieren und auf den Abschluss des Kaufvertrages hinzuwirken.

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Immobilie durch einen Makler zu verkaufen, sollten Sie dabei einige Punkte berücksichtigen. Oftmals bestehen Unklarheiten hinsichtlich der Höhe der Maklerkosten oder welche Partei diese zu bezahlen hat.

Im Weiteren werden wir genau auf diese Punkte eingehen, um Klarheit für Sie als Eigentümer zu schaffen, inwieweit Sie finanziell durch die Beauftragung betroffen sind.

Bestellerprinzip

Ein allseits diskutiertes Thema, zu dem es seitens des Gesetzgebers seit dem 01.06.2015 neue in Kraft getretene Regelungen gibt, ist das Bestellerprinzip.

Es beinhaltet neue Regelungen in Bezug auf die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum.
Kernaussage dieser Regelung lautet:

„Wer ab dem 01.06.2015 einen Makler beauftragt einen Wohnraummietvertrag zu vermitteln (dabei unabhängig ob Mieter oder Vermieter), der muss den beauftragten Makler auch bezahlen.“

https://ratgeber.immowelt.de/a/wer-zahlt-den-makler-endlich-klarheit-bei-der-maklerprovision.html

Bis dato erlaubte die Gesetzeslage, dass die Vermieter die Provisionen der Makler auf den neuen Mieter abwälzen. Diese Vorgehensweise wurde vor allem in angespannten Wohnungsmärkten praktiziert, wodurch den Mietern eine zusätzliche finanzielle Belastung entstand.

Reform/ Novellierung zum Gesetz der Maklerprovision zum 23.12.2020

Die vom Gesetzgeber am 23.06.2020 verkündete Reform zur Regelung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen soll ab dem 23.12.2020 in Kraft treten. Damit ist nun bundeseinheitlich geregelt, dass die Provision des Maklers beim Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung, als auch eines Einfamilienhauses von beiden Seiten zu gleichen Teilen zu tragen ist. Somit wurde eine vergleichsweise faire Regelung zur Provisionsaufteilung gefunden.

Weiter ist dabei zu beachten, dass nun eine Textformvorschrift bei entsprechenden Verträgen verpflichtend ist. Damit sind rein mündlich oder durch konkludentes Handeln geschlossene Verträge ungültig. Eine WhatsApp Nachricht, E-Mail oder ein Fax sind jedoch völlig ausreichend, so lang der entsprechende Auftrag und der Auftraggeber daraus namentlich hervorgehen.

Provisionshöhen

Bei dieser Frage muss man erst einmal abgrenzen zwischen Kauf/ Verkauf und der Vermittlung von Mietverträgen. In §652 BGB wird nichts hinsichtlich der Provisionshöhe des Maklers vorgeschrieben. In der Praxis ist es so, dass je nach Bundesland, verschiedene Provisionssätze üblich sind, an denen sich die dort beschäftigten Makler orientieren.

Dabei spielt der voraussichtliche Arbeitsaufwand des Maklers eine wesentliche Rolle. Je schwieriger die Lage oder das zu vermittelnde Objekt, umso höher kann die Provision ausfallen. 

Beispielsweise ist die Vermarktung eines Gewerbeparks oder eines Schloss-Anwesens hinsichtlich des geringeren Interessentenkreises mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden. Hingegen ist ein Einfamilienhaus im Berliner Speckgürtel deutlich einfacher zu verkaufen.
Nun stellte sich jedoch die Frage, wie hoch die Kosten des Maklers sein werden.

Als Richtwert kann man 2-4% des notariell beurkundeten Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer einkalkulieren, welche Käufer und Verkäufer für die erbrachte Leistung zu entrichten haben.

Wir weisen dennoch erneut daraufhin, dass die Provisionshöhe durch den Makler selbst festgelegt wird und durchaus abweichen kann.

Fälligkeit der Provision

Die Maklerprovision ist fällig, sobald die vertraglich vereinbarten Pflichten erfüllt sind. Bei einem Hausverkauf ist dass der Fall, sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag geschlossen wurde. Dabei bildet der beurkundete Kaufpreis die Grundlage der Provisionsberechnung.

Zusammenfassend kann man die Fälligkeit von folgenden Punkten abhängig machen:
– ein gültiger Hauptvertrag ist geschlossen worden (Mietvertrag/Kaufvertrag)
– ein gültiger Maklervertrag ist zustande gekommen
– die Maklerleistung wurde erbracht (Nachweis über die Gelegenheit zum Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags und/oder der Makler vermittelt zwischen den Parteien und wirkt auf den Abschluss des Vertrags hin.)
– es muss eine Kausalität (ursächlicher Zusammenhang) zwischen der Maklerleistung und dem Hauptvertrag bestehen
– Auf die vorübergehende finanzielle Belastung, der Bezahlung des Maklers durch den Verkäufer auch wenn der Kaufpreis noch nicht geflossen ist, sollte dabei hingewiesen werden.

Bei der Bezahlung des Makler geht der Verkäufer in Vorleistung, da die Provision mit Unterzeichnung des Notarvertrags fällig wird.

Ein Energieausweis für Wohngebäude ist ein Dokument, welches Daten zur Energieeffizienz und zu Energiekosten eines Gebäudes liefert.
Es soll dem Käufer bei der Kalkulation der Energiekosten hinsichtlich der Kaufentscheidung helfen.

Für den Verkäufer oder Interessenten zeigt er kleinere verhältnismäßig kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen für das gegebene Objekt auf.
Seit 2009 ist der Energieausweis bei Besichtigung von Wohngebäuden verpflichtend vorzulegen und beim Verkauf auszuhändigen.

Verkäufer müssen seit der novellierten EneV (Energieeinsparverordnung) 01.05.2014, die Energieeffizienzstandards bereits in der veröffentlichten Anzeige erkennbar machen. Die Nichteinhaltung kann auch bei leichtfertigen Verstößen mit einem Bußgeld i.H.v. bis zu 15.000€ bestraft werden.

Somit sind mit Inkrafttreten des GeG´s (Gebäudeenergiegesetz) am 01.11.2020 sämtliche vorherigen Verordnungen -EnEV 2004, EnEV 2009, EnEV 2014 abgelöst, zusammengefasst und erweitert worden.

Bisherige Verordnungen behalten jedoch bis zu diesem Datum Ihre Wirksamkeit.
Folgende neu hinzugekommene Punkte möchten wir dabei hervorheben:
– die Pflicht zur Energieberatung bei der Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern
– Immobilienmakler sind verpflichtet bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf einen aktuellen Energieausweis vorzulegen
– Eigentümer können die Daten für den Energieausweis bereitstellen, jedoch haften sie dann für die Richtigkeit der Angaben

Gültigkeitsbereich des Gebäudeenergiegesetz (GeG)

Für Bauherren und Eigentümer muss spätestens bei Baufertigstellung, Verkauf oder Neuvermietung ein Energieausweis vorliegen, ebenso für Immobilien, welche länger als 4 Monate im Jahr genutzt werden.

Unterschiede der Energieausweise

Man unterscheidet zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis.
Beim Energiebedarfsausweis wird ein Energiebedarf anhand der gegebenen Bauteile/ Ausstattung errechnet. Bevorzugt wird dies bei neu gebauten Immobilien angewandt und ist die kostenintensivste Variante (bis zu 300€), da bei Erstellung ein höherer Aufwand betrieben werden muss.

Der Energieverbrauchsausweis wird anhand des Verbrauchs der letzten 3 Jahre errechnet. Hier ist der Aufwand relativ gering, man kann diesen bereits für unter 100€ erwerben. Diese Variante wird bevorzugt bei Bestandsimmobilien angewendet.
Bis auf wenige Ausnahmen hat der Eigentümer dessen ungeachtet ein Wahlrecht, welchen Energieausweis er ausstellen lässt.

Wann besteht kein Wahlrecht?

Eigentümer von Wohngebäuden mit bis zu 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellten wurde, sind verpflichtet, einen Energiebedarfsausweis ausstellen zu lassen. Es sei denn, sie erfüllen die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 oder wurden nachträglich auf diesen Standard gebracht. Diese Regelung gilt seit dem 01.10.2008.

In welchen Fällen wird kein Energieausweis benötigt?

Weist eine Immobilie weniger als 50 qm Nutzfläche auf, oder ist sie ein Baudenkmal, wird ein Energieausweis nicht benötigt.
Achtung: Sollte das gegebene Gebäude einer Mischnutzung (wohn-und gewerblich) unterliegen, besteht die Möglichkeit einen Energieausweis nur auf den Gebäudeteil auszustellen, welcher für Wohnzwecke genutzt wird.

Wird jedoch eine Eigentumswohnung verkauft, ist es nicht möglich, einen Energieausweis nur auf die Wohnung auszustellen. In diesem Fall wird er für das gesamte Gebäude erstellt.

Unterlagen zur Beantragung eines Energieverbrauchsausweises

• Angaben zum Heizenergieverbrauch
• Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes (Jahr energetischer Modernisierung von Dach, Fenster, Fassade sowie Keller/Kellerdecke, Baujahr der Heizanlage und der Energieträger)
• Zeitpunkt ab Leerstand des Gebäudes
• Fotos des Gebäudes
Unterlagen zur Beantragung eines Energiebedarfsausweises
• Aufmaß der Gebäudefläche
• Angaben zur energetischen Qualität der Bauteile (Fenster, Dach, Fassade, Keller)
• Angaben zur technischen Ausstattung
• Fotos des Objekts
• Fördernachweise, welche den energetischen Zustand ausweisen

Woher bekommen Sie einen Energieausweis?

Einen Energieausweis darf nicht Jeder ausstellen. Dies erfordert eine spezielle Aus-/ Weiterbildung, sowie Berufserfahrung.
Architekten, Physiker, Heizungsbauer und Energieberater haben in der Regel die Befugnis dies zu tun. In der nachfolgenden Energie-Effizienz-Expertenliste der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) finden Sie eine Auswahl an unabhängigen Energieberatern in Ihrer Umgebung.
https://www.energie-effizienz-experten.de

Kosten zur Erstellung eines Energieausweises

Zur Abgrenzung der Kosten müssen beide Arten der Energieausweise erneut unterschieden werden. So ist die Erstellung eines Energiebedarfsausweises mit mehr Aufwand verbunden und die Kosten liegen hier i.d.R. zwischen 150-300€. Dabei ist die Höhe der Rechnung in erster Linie vom Aufwand und Ersteller abhängig.

Der Energieverbrauchsausweis hingegen ist um einiges günstiger. Der Aufwand zur Erstellung ist hier nicht so groß und die Kosten bewegen sich zwischen 50-150€.

Gültigkeit

Sowohl der Energiebedarfsausweis, als auch der Energieverbrauchsausweis sind ab dem Tag der Ausstellung 10 Jahre gültig.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig zu entrichtende (Verkehrs)Steuer, welche beim Erwerb eines Grundstücks-/grundstücksgleichen Rechts anfällt. Grundlage dafür ist das am 01.01.1983 in Kraft getretene Grunderwerbsteuergesetz. Somit waren Anfangs alle Steuersätze gleich. Dies änderte sich mit der Förderalismusreform zum 01.09.2006. Somit nutzten die meisten Bundesländer die neu gewonnene Steuerautonomie und erhöhten Schritt für Schritt ihre Grunderwerbsteuer auf bis zu 6,5%.

Wann fällt sie an und wie ermittelt man sie?

Vereinfacht fällt sie an sobald ein Käufer eine Immobilie im Inland von einem Verkäufer kauft und sie dazu einen für den Eigentumswechsel notwendigen notariell beurkundeten Kaufvertrag schließen. Dabei spielt die Art des Eigentumswechsels i.d.R. keine Rolle, bei einem gewöhnlichen Kauf oder dem Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Mit Hilfe des notariell beurkundeten Kaufpreises und des Grunderwerbsteuersatzes des jeweiligen Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt, ermittelt man die zu entrichtende Steuer.

Bsp.: notariell beurkundeter Kaufpreis 2.000.000€ die Immobilie liegt in Berlin (6% Grunderwerbsteuer)
2.000.000€*6%=120.000€ zu entrichtende Grunderwerbsteuer

Nach allgemeinem Irrtum fällt der Aufwand der Steuer zwangsläufig dem Käufer des Objekts zu. Auch wenn das in der Praxis überwiegend so gehandhabt wird, besteht die Möglichkeit, dass die Parteien diese zu teilen.
Aber Achtung: Sollten Sie mit dem Verkäufer die Teilung vereinbart haben und er kommt dem nicht nach, so erhalten sie, obwohl sie ihren Teil geleistet haben, dennoch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung da hier eine gemeinsame Steuerschuldnerschaft besteht.

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Schriftstück, welches dem Grundbuchamt zwingend vorliegen muss, um die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch zu ändern. Sie wird vom zuständigen Finanzamt ausgestellt und besagt, dass keine nennenswerten Risiken für den Ausfall der Grunderwerbsteuer bestehen oder keine für diesen Vorgang anfällt.

Welche Ausnahmen gibt es hinsichtlich der Grunderwerbsteuer?

Nicht bei allen Eigentumsübergängen fällt Grunderwerbsteuer an. Nachfolgend haben wir Ihnen einige Ausnahmen aufgeführt.
– Grundstücke bis 2500€ (bspw. Kleingartenanlagen)
– Transaktionen Verwandter 1.+2. Grades
– Kauf eines Grundstücks in Scheidung vom ehemaligen Ehepartner
– bei Erbschaft (Achtung! Hier fällt ggf. Erbschaftssteuer an- Freigrenzen beachten)
– Schenkung zu Lebzeiten (Achtung! Hier fällt ggf. Schenkungssteuer an- Freigrenzen beachten)